MANUAL PARA EMISSÃO DE ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO E “HABITE-SE”

1. APRESENTAÇÃO

Este Manual de Licenciamento de Projetos é destinado aos servidores municipais que instruem o processo de emissão de licenças para construção e aos interessados que desejam construir, reformar ou ampliar um imóvel.
Com este material, todos poderão entender como funcionam as principais etapas do processo de licenciamento de projetos, assim como esclarecer diversas dúvidas.

1.1. O QUE É O LICENCIAMENTO DE PROJETOS?

Conforme estabelecido no Código de Obras do Município de Jaru, toda construção ou reforma pública ou privada na cidade de Jaru, somente poderá ser executada após exame, aprovação e concessão de licença pela Prefeitura Municipal. Com o passar do tempo, a legislação foi se aperfeiçoando e se complementando em diversos aspectos, sempre com o objetivo de garantir a segurança e qualidade de vida dos munícipes e o crescimento ordenado da cidade.
O licenciamento é o procedimento necessário para se obter a autorização, também chamada de Alvará, que regularizará seu imóvel. Embora o Departamento de Obras e Postura, coordene esse processo, há a necessidade de encaminhar seu projeto a outros órgãos, como: Departamento de Imobiliário e Regularização Fundiária, Secretaria Municipal de Agronegócio e Meio Ambiente, Departamento de Engenharia e Planejamento Municipal e Departamento de Receita Municipal. Por exemplo, quando um terreno possui árvores que deverão ser removidas ou transplantadas, será necessária a permissão e orientação do Órgão Ambiental do Município. Cada projeto exige um tipo de avaliação e aprovação específica, que depende do local onde ele será construído, de sua finalidade  (residencial ou comercial), entre outros aspectos.
“Os imóveis são fiscalizados e os responsáveis podem ser multados se houver identificação de alguma irregularidade. As obras não licenciadas podem ser embargadas e as atividades desenvolvidas em imóveis irregulares podem ser interditadas. A legislação é rigorosa e tem o objetivo de garantir que todos os imóveis sejam confortáveis e seguros para ser habitados ou utilizados comercialmente.”
Por isso, antes de levar seu pedido de licenciamento à Prefeitura, você deve fazer uma pesquisa sobre qual tipo de imóvel pode ser construído no terreno, verificando a legislação vigente.

2. O QUE OBSERVAR ANTES DE ELABORAR O PROJETO?

A legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo estabelece diferentes restrições em função do tipo de atividade a ser desenvolvida e a zona de uso onde está
localizado o imóvel. A maior parte dessas informações estão na Ficha Técnica Cadastral, documento que deverá ser emitido pelo Departamento de Imobiliário e Regularização Fundiária.
Para obter as informações do lote, ou solicitar Ficha Técnica Cadastral, o interessado poderá comparecer pessoalmente à Prefeitura Municipal de Jaru ou realizar peticionamento eletrônico através do site da Prefeitura, tenha sempre em mãos um documento (IPTU ou Matrícula) com o número de contribuinte do lote.

2.1. ZONEAMENTO

Os Projetos deverão estar de acordo com este Manual e com a Legislação vigente sobre o parcelamento do solo urbano no Município de Jaru.

2.2. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Conhecendo o zoneamento, a classificação das vias e a atividade pretendida, será necessário verificar quais restrições urbanísticas devem ser respeitadas, como, por exemplo, as ilustradas abaixo.
Coeficiente de aproveitamento: é o quanto pode ser construído em relação ao tamanho do terreno. Por exemplo: se o coeficiente de aproveitamento máximo for 1,00, será permitido construir somente 1 vez a área do lote. Lembrando que essa conta é feita somente considerando a área computável.
Taxa de Ocupação:  é a projeção máxima permitida da edificação no lote.
Gabarito: é a altura máxima permitida para a edificação.
Recuo: é a distância mínima que deve existir entre a edificação e o limite do lote.
Área computável: área considerada nos cálculos dos índices.
Área não computável: área não considerada nos cálculos dos índices.

 

2.3. MELHORAMENTO PÚBLICO

A cidade possui diversos planos de melhoramento público. Eles são como uma reserva de espaço a fim de garantir alargamentos ou aberturas de vias e outros espaços de utilidade pública. Para saber se o terreno em questão possui um melhoramento, é necessário consultar o Departamento de Imobiliário e Regularização Fundiária.

3. ELABORAÇÃO DO PROJETO

Depois de verificar a legislação e os parâmetros a serem respeitados, chegou a hora de elaborar o projeto e providenciar os documentos necessários para o Licenciamento. É muito importante contratar um profissional (arquiteto ou engenheiro) para acompanhar todo o processo e elaborar os desenhos técnicos necessários para que a construção esteja de acordo com a legislação e com as suas expectativas.

3.1. COMO DEVE SER A APRESENTAÇÃO DO PROJETO?

O proprietário ou responsável legal deverá enviar requerimento/peticionamento aqui.
O Setor de Protocolo deverá recepcionar o requerimento na Prefeitura Municipal de Jaru e encaminhar os documentos ao Departamento de Imobiliário e Regularização Fundiária, o requerimento/peticionamento deverá estar acompanhado dos seguintes documentos:
I – Planta de situação e localização na escala mínima de 1:500 (um para quinhentos) onde constarão:
  • a projeção da edificação ou das edificações dentro do lote, figurando rios, canais e outros elementos que possam orientar a decisão das autoridades municipais;
  • as dimensões das divisas do lote e as do afastamento das edificações em relação
  • às divisas e a outra edificação, porventura existente;
  • as cotas de largura do(s) logradouro(s) e dos passeios contíguos ao lote;
  • orientação do norte magnético;
  • indicação da numeração do lote a ser construído e dos lotes vizinhos;
  • relação contendo área do lote, área de projeção de cada unidade, cálculo da área total de cada unidade e taxa de ocupação; e
  • localização de fossa e sumidouro, obedecendo às condições gerais das instalações hidrossanitárias
II – Planta baixa de cada pavimento da construção na escala mínima de 1:100 (um para
cem) determinando:
  • as dimensões e área exata de todos os compartimentos, inclusive dos vãos de
    iluminação, ventilação, garagens e áreas de estacionamento;
  • a finalidade de cada compartimento;
  • os traços indicativos dos cortes longitudinais e transversais;
  • indicação das espessuras das paredes e dimensões externas totais da obra.
III – Cortes transversais e longitudinais, indicando a altura dos compartimentos, níveis de pavimento, altura das janelas e peitorais e de mais elementos necessários à compreensão do projeto, na escala mínima de 1:100 (um por cem).
IV – Planta de cobertura com indicação dos caimentos na escala mínima de 1:200 (um para duzentos).
V – Elevação da fachada voltada para a via pública na escala mínima de 1:100 (um para cem).
VI – Em se tratando de obra comercial, em qualquer metragem, é obrigatório a apresentação do Projeto Estrutural.
VII – Mapa do lote;
VIII – Em obras residenciais acima de 200,00 m² (duzentos metros quadrados) é obrigatório a apresentação do Projeto Estrutural, elétrico, hidrossanitários, telefone e incêndio. Em metragens inferiores, somente é necessário a apresentação dos Projetos Arquitetônico, elétrico e hidrossanitário.
VIII – Em obras comerciais acima de 200,00 m² (duzentos metros quadrados), vigora também as exigências da apresentação de Projetos Arquitetônicos, estrutural, telefônico e incêndio.
Haverá sempre escala gráfica, o que não dispensa a indicação de cotas.
Em qualquer caso, as pranchas exigidas deverão ser moduladas, tendo o módulo mínimo as dimensões de 0,22 x 0,33 m (vinte e dois centímetros por trinta e três centímetros). Os projetos não deverão ser apresentados coloridos, salvo as disposições abaixo:
No caso de reforma ou ampliação deverá ser indicado no Projeto o que será demolido, construído ou conservado, do acordo com as seguintes convenções e cores:
  • cor natural da cópia heliográfica para as partes existentes a conservar;
  • cor amarela para as partes a serem demolidas.

3.2. DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

Os documentos necessários:
  • Requerimento padrão, solicitando a análise e aprovação do projeto, assinado pelo proprietário da obra ou procurador legal;
  • Cópia do título de propriedade de todos os lotes envolvidos;
  • Levantamento planialtimétrico do terreno, elaborado por profissional legalmente habilitado;
  • Projeto de arquitetura, assinado pelo autor do projeto, acompanhado de ART ou RRT;
  • Declaração do proprietário aprovando o projeto, a assinatura do proprietário no projeto substitui a necessidade de apresentação da declaração;
  • ART e RRT do responsável técnico da obra.
Importante destacar que os documentos podem variar de acordo o caso ou com o tipo de processo.

4. AUTUAÇÃO E ACOMPANHAMENTO DO PROCESSO

Após o protocolo do peticionamento, o processo será encaminhado ao Departamento de Imobiliário e Regularização Fundiária, responsável por informar dados necessários para a análise por meio da Ficha Técnica (FT). Esta certidão orientará os técnicos responsáveis por analisar o processo sobre quais os documentos, estudos técnicos, restrições e outras exigências a serem feitas ao interessado.

4.1. O QUE É” E-PROC”?

O “e-Proc” é o Sistema de Processo Eletrônico que foi implantado na Prefeitura Municipal de Jaru, visando oferecer maior celeridade, transparência e eficiência nos procedimentos da Administração Pública Municipal.
Este sistema é utilizado para recepcionar requerimentos/peticionamentos, tanto para solicitar novos documentos quanto para solicitar correções em documentos já entregues.
A ferramenta de “peticionamento eletrônico” pode ser encontrada aqui.

4.2. APROVAÇÃO DO PROJETO

O após a recepção do requerimento/peticionamento, será instaurado processo administrativo com o objetivo de instruir procedimento para análise e posterior concessão de licença para construção em até 15 dias.
Instaurado o processo, o mesmo será encaminhado ao Departamento de Imobiliário e Regularização Fundiária para a análise quanto a regularidade do loteamento, se o terreno pertence ao requerente, se o título de propriedade do terreno está juntado ao processo e outros, após análise deverá ser emitida Matriz de Controle certificando a fidedignidade das informações apresentadas referente as informações analisadas. Após a emissão da Matriz de Controle o processo deverá ser encaminhado à Secretaria Municipal de Agronegócio e Meio Ambiente.
O responsável pela Secretaria Municipal de Agronegócio e Meio Ambiente deverá emitir Certidão Técnica, certificando o seguinte: que o projeto cumpre a legislação ambiental quanto a localização e sistema de tratamento do efluente a ser gerado pela edificação, após a emissão da certidão o processo deverá ser encaminhado ao Departamento de Engenharia e Planejamento Municipal.
O Departamento de Engenharia e Planejamento Municipal deverá analisar e preencher matriz de controle certificando que cumpre todas as disposições insertas no código de obras e postura do município de Jaru/RO, e que o mesmo está em condições para concessão da Licença de Construção, após a emissão da matriz de controle o processo deverá ser encaminhado ao Departamento de Receita.
O Departamento de Receita deverá realizar memória de cálculo das taxas referente a licença de construção, emitir Documento de Arrecadação Municipal (DAM) referente a taxa de licenciamento ISSQN e entregar ao proprietário ou responsável para pagamento do DAM, e após certificar a baixa bancária deverá encaminhar o processo ao Departamento de Obras e Postura.
O Departamento de Obras e Postura deverá emitir Licença de Construção válida por 2 (dois) anos, cabendo ao interessado requerer revalidação conforme legislação vigente, após a emissão da licença o processo deverá ser encaminhado ao Departamento de Imobiliário e Regularização Fundiária.
O proprietário ou responsável legal pela obra deverá confeccionar placa medindo 50cm x 50cm com o alvará de construção e deixar fixado em local visível.

4.3. COMO ACOMPANHAR E CONSULTAR UM PROCESSO

Na ferramenta de realizar peticionamento é possível acompanhar os processos de licenciamento de edificação, tendo em vista que este dispositivo mantém os registros de todo o trâmite do processo, também é possível saber onde está o processo, com isto, o interessado poderá acompanhar o procedimento no lugar certo.

4.4. O QUE É ALVARÁ?

O Alvará é um documento emitido após análise de todos os órgãos envolvidos. Esse documento é a garantia de que seu projeto está de acordo com a Lei.

4.5. DEMOLIÇÃO

Nenhuma demolição será realizada sem previa autorização expedida pela Prefeitura Municipal de Jaru.

4.6. CERTIFICADO DE CONCLUSÃO (HABITE-SE)

O Certificado de Conclusão é o documento expedido pela Prefeitura que atesta a conclusão, total ou parcial, de obra ou serviço para a qual tenha sido obrigatória a prévia obtenção de Alvará de Execução.

5. PRINCIPAIS TIPOS DE PROCESSO

Obra Nova: construção de nova edificação em lote totalmente vago ou que terá a demolição total do existente.

Reforma: alteração de edificação existente por supressão ou acréscimo na área construída, modificação na estrutura, na compartimentação vertical ou na volumetria, com ou sem mudança de uso.

Reconstrução: obra destinada à recuperação ou recomposição de uma edificação, motivada pela ocorrência de incêndio ou objeto de outro sinistro fortuito, mantendo-se as características anteriores.

Regularização: licenciamento de edificação que foi construída ou reformada sem aprovação, mas que atende às disposições da legislação vigente na época de sua construção.

Pequena Reforma: reforma com ou sem mudança de uso, na qual não haja supressão ou acréscimo de área, nem alteração do número de unidades autônomas.

Mudança de Uso: alteração da atividade de uma edificação regularmente existente que atenda às disposições do zoneamento, desde que não haja necessidade de alteração física do imóvel.

Projeto Modificativo: aprovação de alterações do projeto aprovado, desde que o alvará de execução da obra encontre-se em vigor. O projeto modificativo também pode ser solicitado junto com o alvará de execução da obra.

Certificado de Conclusão: após a execução da obra e antes de sua ocupação, deve ser solicitado o respectivo Certificado de Conclusão (Habite-se).

Caso contrário, a edificação poderá ser considerada irregular perante a Prefeitura.

6. FLUXO DO PROCESSO

Proprietário ou representante legal

O proprietário do terreno ou representante legal deverá realizar requerimento/peticionamento online aqui, o requerimento devidamente assinado acompanhado de: cópia de documento de identificação (RG, CNH); cópia da certidão de nascimento ou casamento; cópia do título de propriedade de todos os lotes envolvidos; cópia das duas primeiras folhas da notificação-recibo do IPTU; levantamento planialtimétrico do terreno elaborado por profissional competente; projeto de arquitetura da obra assinado pelo proprietário e responsável técnico, acompanhado da ART de elaboração do projeto, após certificar a instrução do processo, o setor de Protocolo deverá encaminhar o processo ao Departamento de Imobiliário e Regularização Fundiária (DIRF).

Departamento de Imobiliário e Regularização Fundiária (DIRF)

O responsável pelo Departamento de Imobiliário e Regularização Fundiária (DIRF) deverá emitir Certidão Técnica, certificando o seguinte: que o loteamento é regular; que o terreno pertença ao construtor ou que há autorização legal do proprietário e que o título de propriedade do terreno está juntado ao processo, e após a emissão da certidão o processo deverá ser encaminhado Secretaria Municipal do Agronegócio e Meio Ambiente.

Departamento Municipal de Meio Ambiente (DMMA)

O responsável pelo Departamento Municipal de Meio Ambiente (DMMA) deverá emitir Certidão Técnica, certificando o seguinte: que o projeto cumpre a legislação municipal quanto a localização e sistema de tratamento do efluente a ser gerado pela edificação, após a emissão da certidão o processo deverá ser encaminhado ao Departamento de Engenharia e Planejamento Municipal (DEPM).

Departamento de Engenharia e Planejamento Municipal (DEPM)

O Departamento de Engenharia e Planejamento Municipal (DEPM) deverá realizar análise do projeto e preencher matriz de controle certificando o cumprimento da legislação. Após o preenchimento da matriz o processo deverá ser encaminhado ao Departamento de Receita.

Departamento de Receita (DR)

O Departamento de Receita (DR) deverá preencher memória de cálculo e emitir Documento de Arrecadação Municipal (DAM) dos tributos devidos, e após certificar a baixa bancária deverá encaminhar o processo ao Departamento de Obras e Postura.

Departamento de Obras e Postura (DOP)

O Departamento de Obras e Postura (DOP) deverá emitir Licença de Construção válida por 2 (dois) anos, cabendo ao interessado requerer revalidação conforme legislação vigente. O processo deverá permanecer no Departamento de Obras e Postura até a conclusão da construção, durante a execução do projeto os fiscais deverão realizar diligências para certificar o cumprimento do projeto aprovado.

Proprietário ou representante legal

Concluída a obra o proprietário ou representante legal, deverá solicitar à Prefeitura Municipal a vistoria da Edificação. A solicitação deverá estar acompanhada dos seguintes documentos: Laudo do Engenheiro Técnico Responsável pela Obra certificando que a mesma foi executada conforme projeto aprovado e relatório fotográfico demonstrando a execução da obra. O laudo deverá estar acompanhado da ART ou RRT.

Departamento de Engenharia e Planejamento Municipal (DEPM).

Departamento de Engenharia e Planejamento Municipal (DEPM), no prazo máximo de 3 (três) dias, a partir da data de entrada do requerimento, poderá diligenciar-se ao local da obra, realizar vistoria e certificar que a mesma foi executada em consonância com o Projeto Aprovado, após a certificação o processo deverá ser encaminhado ao Departamento de Fiscalização de Obras.

Departamento de Obras e Postura (DOP)

O Departamento de Obras e Postura (DOP) deverá realizar memória de cálculo das taxas referente a emissão do “habite-se” e após deverá ser encaminhado o processo ao Departamento de Receita.

Departamento de Receita (DR)

O Departamento de Receita deverá emitir Documento de Arrecadação Municipal (DR) das taxas devidas, e pós certificar a baixa bancária deverá encaminhar o processo a Departamento de Engenharia e Planejamento Municipal (DEPM).

Departamento de Engenharia e Planejamento Municipal (DEPM)

Departamento de Engenharia e Planejamento Municipal (DEPM), deverá expedir o “habite-se” e após a expedição encaminhar o processo ao Departamento de Regularização Fundiária (DIRF).

Departamento de Regularização Fundiária (DIRF)

O Departamento de Regularização Fundiária (DIRF). deverá realizar a atualização cadastral e encaminhar o processo ao setor de protocolo para arquivamento.

Setor de Protocolo

O Setor de Protocolo deverá proceder com o arquivamento do processo.

 

7. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Este manual tem como finalidade fortalecer o sistema de controle interno da prefeitura municipal de Jaru, oferecendo aos setores envolvidos os parâmetros mínimos para concessão de licença para construção e habite-se.
Após realização dos procedimentos expostos no presente Manual, o processo deverá ser encaminhado ao Setor de Protocolo para arquivamento.
O presente manual entra em vigor na data de sua publicação.

 MODELOS DE DOCUMENTOS 

8. Anexo I Modelo de Laudo de Vistoria
9. Anexo II – MATRIZ DE CONTROLE (Regularização Fundiária)
10.Anexo III – MATRIZ DE CONTROLE (Departamento de Engenharia e Planejamento Municipal (DEPM)
11.Anexo IV – Matriz de Controle (Departamento de Receita)
12.Anexo V – Matriz de Controle (Departamento de Obras e Postura)
13.Anexo VI – Matriz de Controle (Departamento de Meio Ambiente)